政策解讀

各鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府，縣政府直屬各單位：

《岱山縣關(guān)于進(jìn)一步強化居民小區(qū)物業(yè)管理工作的實施意見》已經(jīng)縣政府第44次常務(wù)會議審議通過，現(xiàn)印發(fā)給你們，請認(rèn)真遵照執(zhí)行。

岱山縣人民政府辦公室

2021年5月13日

（此件公開發(fā)布）

岱山縣關(guān)于進(jìn)一步強化居民小區(qū)物業(yè)管理工作的實施意見

為進(jìn)一步提升我縣居民小區(qū)物業(yè)管理水平和人居環(huán)境，切實改善小區(qū)品質(zhì)，根據(jù)《浙江省物業(yè)管理條例》《舟山市物業(yè)管理條例》和《舟山市人民政府辦公室關(guān)于貫徹舟山市物業(yè)管理條例的實施意見》等法律、法規(guī)及文件精神，結(jié)合我縣實際，制定以下實施意見。

一、指導(dǎo)思想

以習(xí)近平新時代中國特色社會主義思想和黨的十九大精神為指導(dǎo)，忠實踐行“八八戰(zhàn)略”，圍繞進(jìn)一步提升居民群眾獲得感、幸福感、安全感的目標(biāo)要求，全面加強物業(yè)管理工作，破解物業(yè)管理難題，改善城市人居環(huán)境，提高群眾生活質(zhì)量，推動我縣物業(yè)管理規(guī)范化、標(biāo)準(zhǔn)化、專業(yè)化和人性化，著力打造我縣“美麗小區(qū)·幸福家園”。

二、工作目標(biāo)

堅持“讓居民參與、讓居民得益、讓居民滿意”的工作宗旨，強化社區(qū)管理職能、完善服務(wù)功能、保障改善民生的現(xiàn)實需求，按照業(yè)主自治、專業(yè)服務(wù)與政府監(jiān)管相結(jié)合的原則，實行科學(xué)的分工協(xié)作機制、高效的工作運行機制、及時的矛盾化解機制、規(guī)范的監(jiān)督考評機制，努力構(gòu)建高品質(zhì)物業(yè)管理服務(wù)體系，讓市民生活更方便、更舒心、更安全、更美好。

三、基本原則

（一）統(tǒng)一領(lǐng)導(dǎo)，分級管理。全縣物業(yè)管理實行統(tǒng)一領(lǐng)導(dǎo)、綜合協(xié)調(diào)，進(jìn)一步完善縣、鄉(xiāng)鎮(zhèn)、社區(qū)三級物業(yè)管理體系。

（二）條塊結(jié)合，屬地負(fù)責(zé)。加強物業(yè)管理部門指導(dǎo)、監(jiān)管職能，強化鄉(xiāng)鎮(zhèn)屬地管理責(zé)任，充分發(fā)揮社區(qū)和業(yè)主自治組織的作用。

（三）市場主導(dǎo)，政策引導(dǎo)。完善居民小區(qū)物業(yè)服務(wù)市場化、社會化、專業(yè)化運作機制。制定物業(yè)扶持政策，引導(dǎo)居民小區(qū)提高自治水平，保障物業(yè)環(huán)境穩(wěn)定有序。

四、主要措施

（一）建立縣、鄉(xiāng)鎮(zhèn)、社區(qū)三級管理體系

1.成立縣物業(yè)管理工作領(lǐng)導(dǎo)小組。縣政府成立縣物業(yè)管理工作領(lǐng)導(dǎo)小組，由分管副縣長任組長，縣住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局、縣財政局、縣公安局、縣司法局、縣自然資源和規(guī)劃局、縣市場監(jiān)督管理局、縣綜合行政執(zhí)法局（城市管理局）、縣消防救援大隊、縣人防中心、縣人力社保局、市生態(tài)環(huán)境局岱山分局、縣大數(shù)據(jù)管理中心和縣供水、供電、供氣、郵政、有線、通訊部門及各鄉(xiāng)鎮(zhèn)等為成員單位。領(lǐng)導(dǎo)小組負(fù)責(zé)制定物業(yè)管理政策措施，協(xié)調(diào)解決全縣物業(yè)管理的重大問題。領(lǐng)導(dǎo)小組下設(shè)辦公室，辦公室設(shè)在縣住建局，具體負(fù)責(zé)組織協(xié)調(diào)物業(yè)管理工作，落實領(lǐng)導(dǎo)小組決策部署。相關(guān)部門、單位和鄉(xiāng)鎮(zhèn)應(yīng)當(dāng)依照各自職責(zé)，做好物業(yè)管理的相關(guān)工作。

2.履行鄉(xiāng)鎮(zhèn)屬地管理職責(zé)。鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府應(yīng)當(dāng)落實相應(yīng)的機構(gòu)和人員，指導(dǎo)并協(xié)助監(jiān)督轄區(qū)內(nèi)物業(yè)管理區(qū)域業(yè)主組織的成立和選舉、換屆、改選工作，尤其是無物業(yè)老舊小區(qū)改造后業(yè)主組織的成立和選舉、換屆和改選工作；協(xié)助核查業(yè)主委員會候選人資格；指導(dǎo)業(yè)主大會、業(yè)主委員會及業(yè)主開展自治工作；負(fù)責(zé)建立物業(yè)管理聯(lián)席會議制度；指導(dǎo)無物業(yè)老舊小區(qū)業(yè)主委員會做好小區(qū)改造后的物業(yè)服務(wù)企業(yè)選聘工作；調(diào)解物業(yè)管理相關(guān)矛盾糾紛，協(xié)調(diào)物業(yè)管理與社區(qū)治理、社區(qū)建設(shè)的關(guān)系；制定應(yīng)急管理預(yù)案，負(fù)責(zé)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)應(yīng)急物業(yè)服務(wù)的處置，協(xié)調(diào)處理物業(yè)服務(wù)退管事件；督促社區(qū)落實專人負(fù)責(zé)物業(yè)管理工作，承擔(dān)法律、法規(guī)、規(guī)章規(guī)定的其他職責(zé)。

3.落實社區(qū)居（村）民委員會物業(yè)管理職責(zé)。基層社區(qū)要充分認(rèn)識到住宅小區(qū)物業(yè)管理工作是社區(qū)管理中不可分割的一部分。在社區(qū)服務(wù)中心基礎(chǔ)上增加物業(yè)服務(wù)內(nèi)容，同社區(qū)網(wǎng)格化管理有機結(jié)合，優(yōu)勢互補；協(xié)助鄉(xiāng)鎮(zhèn)組織召開業(yè)主大會會議及業(yè)主委員會籌建、成立、換屆工作；協(xié)助鄉(xiāng)鎮(zhèn)調(diào)解業(yè)主、業(yè)主委員會、物業(yè)服務(wù)企業(yè)之間的糾紛。

（二）明確各職能部門物業(yè)管理職責(zé)

各職能部門要把行政監(jiān)管與執(zhí)法職能延伸到住宅小區(qū)，切實履行好在住宅小區(qū)內(nèi)的行政管理職責(zé)。

縣住建局：負(fù)責(zé)本轄區(qū)物業(yè)管理活動的監(jiān)督管理工作；指導(dǎo)鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府做好無物業(yè)管理老舊小區(qū)改造后選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)進(jìn)行專業(yè)化物業(yè)管理的相關(guān)工作；負(fù)責(zé)物業(yè)服務(wù)企業(yè)信用信息的采集、認(rèn)定；負(fù)責(zé)做好物業(yè)專項維修資金、物業(yè)保修金的繳存、使用監(jiān)督管理，指導(dǎo)、監(jiān)督和管理全縣物業(yè)管理招投標(biāo)活動；負(fù)責(zé)對物業(yè)服務(wù)企業(yè)的日常檢查、指導(dǎo)、綜合考評；接受、辦理市物業(yè)管理行政主管部門委托的事項。

縣財政局：負(fù)責(zé)保障強化物業(yè)管理工作的資金投入；做好每年度無物業(yè)管理老舊小區(qū)在物業(yè)管理前的改造資金配套工作；全面落實物業(yè)管理有關(guān)的財政扶持政策；進(jìn)一步落實物業(yè)服務(wù)企業(yè)信用評價結(jié)果在政府招投標(biāo)、政府公開采購環(huán)節(jié)上的運用。

縣公安局：負(fù)責(zé)指導(dǎo)、督促物業(yè)服務(wù)企業(yè)建立公共秩序維護制度、崗位責(zé)任制度，規(guī)范秩序維護行為；負(fù)責(zé)指導(dǎo)、支持業(yè)主大會、業(yè)主委員會和物業(yè)服務(wù)企業(yè)落實交通管理、治安防范措施等工作，依法處理物業(yè)小區(qū)內(nèi)發(fā)生的交通、治安等違法行為；負(fù)責(zé)居民小區(qū)內(nèi)出租房屋暫住人員的管理和房屋群租問題的處理；依職責(zé)負(fù)責(zé)居民小區(qū)犬類管理；負(fù)責(zé)居民小區(qū)消防監(jiān)督檢查和消防安全違法行為處理；負(fù)責(zé)居民小區(qū)內(nèi)違規(guī)存放易燃、易爆、劇毒、放射性物質(zhì)等物品的查處。

縣司法局：負(fù)責(zé)加強物業(yè)管理相關(guān)的普法宣傳和教育，提升物業(yè)服務(wù)企業(yè)和業(yè)主的法律意識，加強對物業(yè)糾紛調(diào)解委員會人民調(diào)解員的業(yè)務(wù)培訓(xùn)、指導(dǎo)和考核獎懲。

縣自然資源和規(guī)劃局：負(fù)責(zé)共有物業(yè)（專指物業(yè)用房）的權(quán)屬登記，依法協(xié)助鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府在業(yè)主委員會或籌備組對業(yè)主信息存疑時進(jìn)行確認(rèn)。

縣市場監(jiān)督管理局：負(fù)責(zé)查處物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)虛假廣告、無照經(jīng)營和擅自變更經(jīng)營場所的行為；加強對違法改變房屋使用用途用于經(jīng)營的工商登記管理；負(fù)責(zé)對物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)特種設(shè)備安裝、改造、維修和維護保養(yǎng)企業(yè)、使用管理單位、檢驗檢測機構(gòu)的安全監(jiān)察及相關(guān)作業(yè)人員的考核，嚴(yán)把特種設(shè)備交付、使用檢驗關(guān)，配合上級市場監(jiān)督管理局開展特種設(shè)備事故調(diào)查，查處違法違規(guī)行為；受理業(yè)主委員會和物業(yè)使用人對物業(yè)服務(wù)收費的投訴。

縣綜合行政執(zhí)法局（城市管理局）：負(fù)責(zé)對物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)違反規(guī)劃擅自搭建建（構(gòu)）筑物、擅自挖掘地下空間、破壞房屋外立面、毀壞或者擅自占有公共設(shè)施、違規(guī)裝修以及擅自破壞綠化、市政設(shè)施等方面違法行為的處罰；負(fù)責(zé)小區(qū)生活垃圾未定點投放、分類收集及任意傾倒等問題的查處；負(fù)責(zé)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)經(jīng)營單位產(chǎn)生的油煙、廢氣、煙塵、污水排放超過規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)以及造成環(huán)境噪聲污染等行為的處罰；依職責(zé)負(fù)責(zé)居民小區(qū)犬類管理；依法承擔(dān)法律、法規(guī)、規(guī)章等其他綜合執(zhí)法職責(zé)。

縣消防救援大隊：負(fù)責(zé)加強消防法律、法規(guī)、規(guī)章及消防安全技術(shù)、知識的宣傳教育，組織開展消防安全管理工作的業(yè)務(wù)指導(dǎo)，對公共建筑實施消防監(jiān)督檢查，依法處理住宅小區(qū)內(nèi)破壞、挪用或擅自拆除、停用公共消防設(shè)施、器材，妨礙消防通道暢通等消防安全違法行為。

縣人防中心：負(fù)責(zé)督促防空地下室建設(shè)單位（或使用單位）做好日常使用和維護、維修管理，負(fù)責(zé)查處未按規(guī)定維護管理防空地下室、改變防空地下室主體結(jié)構(gòu)、拆除人防設(shè)施設(shè)備及危害防空地下室安全和使用功能的行為等。

縣人力社保局：負(fù)責(zé)落實物業(yè)服務(wù)企業(yè)人員培訓(xùn)補貼和社會保險補貼；大力推進(jìn)本地職業(yè)院校與物業(yè)服務(wù)企業(yè)實行校企合作和產(chǎn)學(xué)合作的新模式；為物業(yè)服務(wù)企業(yè)拓展外出招聘平臺和省內(nèi)外勞務(wù)協(xié)作。

市生態(tài)環(huán)境局岱山分局：負(fù)責(zé)配合綜合行政執(zhí)法部門加強物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)經(jīng)營單位產(chǎn)生的油煙、廢氣、煙塵、污水排放及各類噪聲的監(jiān)管。

縣大數(shù)據(jù)管理中心：負(fù)責(zé)利用岱山城市大腦為物業(yè)管理數(shù)字化提供數(shù)字化資源和技術(shù)支撐。

各職能部門、各相關(guān)單位要按照上述分工，認(rèn)真履行職責(zé)，積極受理業(yè)主和單位的投訴和舉報，及時依法進(jìn)行調(diào)查處理。供水、供電、供氣、郵政、通訊、有線電視等專業(yè)單位負(fù)責(zé)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的相應(yīng)共用設(shè)施設(shè)備的維修、更新和養(yǎng)護。及時做好建設(shè)單位或小區(qū)業(yè)主大會對小區(qū)共用設(shè)施設(shè)備的移交接收工作，配合業(yè)委會、物業(yè)服務(wù)企業(yè)小區(qū)管理工作。

（三）發(fā)揮小區(qū)業(yè)主自治作用，推進(jìn)城市基層共建

1.規(guī)范業(yè)主大會、業(yè)委會運作模式。業(yè)主大會、業(yè)委會成立、運作和換屆按照《浙江省物業(yè)管理條例》和《業(yè)主大會和業(yè)主委員會指導(dǎo)規(guī)則》執(zhí)行。對具備房屋出售并交付使用的建筑面積達(dá)到物業(yè)總建筑面積百分之六十以上的；首套房屋出售并交付使用已滿兩年，且房屋出售并交付使用的建筑面積達(dá)到物業(yè)總建筑面積百分之三十以上條件之一的物業(yè)管理區(qū)域，縣住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局和屬地鄉(xiāng)鎮(zhèn)及時督促成立業(yè)委會。對不具備上述條件的物業(yè)管理區(qū)域，由屬地鄉(xiāng)鎮(zhèn)社區(qū)居（村）民委員會代為行使業(yè)委會職責(zé)。業(yè)委會成立前或換屆期間，由物業(yè)所在地的社區(qū)居（村）民委員會在鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府的指導(dǎo)和監(jiān)督下，代行業(yè)主委員會職責(zé)。

2.充分發(fā)揮業(yè)委會管理監(jiān)督作用。業(yè)委會負(fù)責(zé)執(zhí)行業(yè)主大會的決定，處理業(yè)主大會的日常管理事務(wù)；召集業(yè)主大會會議，報告物業(yè)管理實施情況；編制業(yè)主大會年度財務(wù)預(yù)決算方案；擬定業(yè)主大會管理制度及共有物業(yè)、共有資金的管理和使用辦法；擬定物業(yè)服務(wù)企業(yè)選聘方案，物業(yè)服務(wù)內(nèi)容、標(biāo)準(zhǔn)以及收費方案和其他公攤費用的收取標(biāo)準(zhǔn)；與業(yè)主大會選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂物業(yè)服務(wù)合同；收集、了解小區(qū)住戶的意見和建議，監(jiān)督和協(xié)助物業(yè)服務(wù)企業(yè)履行物業(yè)服務(wù)合同；監(jiān)督管理規(guī)約的實施，督促業(yè)主交納物業(yè)服務(wù)費及其他費用；組織和監(jiān)督物業(yè)專項維修資金的籌集和使用；調(diào)解因物業(yè)使用、維護和管理產(chǎn)生的糾紛；配合鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府、社區(qū)居（村）民委員會做好物業(yè)管理區(qū)域的社區(qū)建設(shè)工作；業(yè)主大會賦予的其他職責(zé)。

3.推進(jìn)“紅色物業(yè)聯(lián)盟”建設(shè)。由社區(qū)黨組織牽頭，以社區(qū)為單位，組建社區(qū)居委會、兼合式黨組織、業(yè)主委員會、物業(yè)服務(wù)企業(yè)、社會組織、屬地單位等多方參與的“紅色物業(yè)聯(lián)盟”，并由社區(qū)黨組織書記擔(dān)任“紅色物業(yè)聯(lián)盟”負(fù)責(zé)人，不定時召開議事會議，協(xié)商牽涉居民群眾公共利益的重要事項、社區(qū)居民公約修訂審議、各類矛盾糾紛調(diào)處等。

4.構(gòu)建共建共治共享機制。針對無物業(yè)管理老舊小區(qū)治理難題，結(jié)合我縣老舊小區(qū)改造和物業(yè)管理全覆蓋工作，在無物業(yè)管理老舊小區(qū)完成建筑立面、樓道、管線箱體、車棚車庫、附屬設(shè)施等相關(guān)設(shè)施設(shè)備改造后，將地理位置接近的小區(qū)一并引入物業(yè)服務(wù)，推出“共享管家”機制，在保潔、秩序維護、投訴維修等方面實現(xiàn)資源共享，以有效解決無物業(yè)管理老舊小區(qū)以及零散片區(qū)管理混亂、環(huán)境臟亂差和安全等問題。

五、保障措施

（一）加大政策扶持力度，優(yōu)化行業(yè)發(fā)展環(huán)境

1.實施稅收優(yōu)惠政策及相關(guān)補貼政策。財政、人社等部門必須嚴(yán)格執(zhí)行浙江省人民政府辦公廳《關(guān)于加快發(fā)展現(xiàn)代物業(yè)服務(wù)業(yè)的若干意見》（浙政辦發(fā)〔2012〕19號）的有關(guān)規(guī)定，合理確定稅基、減免相關(guān)稅收、落實培訓(xùn)補貼和社會保險補貼。

2.落實考核獎勵資金補貼。縣財政每年安排一定的物業(yè)專項獎勵資金，用于住宅項目考核獎勵。

3.落實無物業(yè)管理老舊小區(qū)改造資金補貼。結(jié)合老舊小區(qū)改造，縣財政每年度做好資金配套工作，用于無物業(yè)管理老舊小區(qū)納入物業(yè)管理前的公共設(shè)施改造。

（二）完善監(jiān)管機制，規(guī)范物業(yè)服務(wù)企業(yè)運作

1.規(guī)范住宅小區(qū)物業(yè)承接查驗行為。住宅小區(qū)竣工交付使用前，物業(yè)服務(wù)企業(yè)要按照《浙江省物業(yè)項目承接驗收管理辦法》的規(guī)定，與建設(shè)（代建）單位辦理共用部位、共用設(shè)施設(shè)備移交手續(xù)，并進(jìn)行檢查和驗收，明確管理職責(zé)。縣物業(yè)行業(yè)主管部門要督查建設(shè)（代建）單位向相關(guān)專業(yè)部門移交供水、供電、供氣、郵政、通訊、有線電視等公用設(shè)施設(shè)備。

2.完善物業(yè)服務(wù)企業(yè)準(zhǔn)入退出機制。建立物業(yè)服務(wù)企業(yè)準(zhǔn)入機制，全面推行履約保證金制度，禁止轉(zhuǎn)包、掛靠等行為。強化對前期物業(yè)的監(jiān)管，規(guī)范前期物業(yè)招投標(biāo)工作，合理確定前期物業(yè)收費標(biāo)準(zhǔn)，做好物業(yè)用房、檔案資料等移交工作。建立物業(yè)服務(wù)企業(yè)退出機制，完善物業(yè)服務(wù)企業(yè)退出程序，對已成立業(yè)委會的由退出企業(yè)移交給業(yè)委會，未成立業(yè)委會的由所在鄉(xiāng)鎮(zhèn)協(xié)調(diào)處理；對未按照規(guī)定程序退出的，作為不良記錄記入企業(yè)誠信檔案。

3.促進(jìn)物業(yè)服務(wù)企業(yè)規(guī)范有序運營。物業(yè)服務(wù)企業(yè)做好物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的設(shè)施維護、環(huán)境保潔、綠化養(yǎng)護、公共秩序維護等工作。建立物業(yè)服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)化體系，明確質(zhì)價相符的物業(yè)服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)。完善財務(wù)公開公示制度，定期公布物業(yè)費等收支情況。強化物業(yè)信用信息管理，全面記錄物業(yè)服務(wù)企業(yè)的信用信息。健全物業(yè)服務(wù)投訴責(zé)任機制，及時查處物業(yè)服務(wù)企業(yè)的不良行為，實施業(yè)主滿意度測評。

4.強化物業(yè)日常監(jiān)管。業(yè)主、非業(yè)主使用人違反物業(yè)管理法律法規(guī)規(guī)定的禁止行為的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)、業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)及時勸阻、制止；勸阻、制止無效的，應(yīng)當(dāng)向相關(guān)行政管理部門報告。業(yè)主委員會可以按照管理規(guī)約的約定或者業(yè)主大會的決定，對侵害業(yè)主共同利益的行為依法向人民法院提起訴訟。

（三）優(yōu)化調(diào)解和輿論引導(dǎo)，營造物業(yè)管理良好氛圍

1.建立物業(yè)服務(wù)糾紛快速處理機制。建立由縣住建局、縣司法局等部門組成的物業(yè)服務(wù)糾紛調(diào)解處理小組。組建鄉(xiāng)鎮(zhèn)、社區(qū)二級物業(yè)糾紛調(diào)解網(wǎng)絡(luò)，制定物業(yè)糾紛調(diào)解基本原則和工作程序，將矛盾和問題化解在基層，維護各方主體的合法權(quán)益和社會穩(wěn)定。

2.加強物業(yè)管理輿論宣傳。各級各部門要把物業(yè)管理工作的宣傳作為加強我縣物業(yè)管理工作的重要舉措。通過多種形式，開展豐富多彩的物業(yè)管理法律、法規(guī)和基本常識的宣傳，充分發(fā)揮輿論導(dǎo)向作用。引導(dǎo)廣大業(yè)主建立物業(yè)市場意識，及時繳納物業(yè)服務(wù)費用，樹立“誰受益，誰付費”的消費意識，倡導(dǎo)物業(yè)服務(wù)走向市場化，形成全社會“共建共管、共享共樂”的良好氛圍。

本意見從2021年6月20日起施行。